初めて住宅ローンを利用されるお客様

昨年からメディアで「住宅ローンの金利上昇」に関する話題が頻繁に取り上げられています。住宅ローン返済中の方、今後購入を検討されている方は気になる点です。住居費は出費の大きな割合を占めるため、住宅ローンとの付き合い方を想定しておくことがポイントです。今、住宅ローン市場に何が起こっていて、どう付き合うべきかをお伝えします。

住宅ローンとの付き合い方

住宅ローンの金利は上がるの？

図1はこれまでの住宅ローンの標準金利推移です。1990年頃には金利が8％台だった時代もありましたが、日本銀行が政策金利の低下を進めた結果、ネット銀行の変動金利は0％前半が当たり前、メガバンクも様々な優遇策を実施したため、過去に例のない低金利が続きました。しかし今、17年ぶりの金利上げにより、今後は金利が上昇する可能性が指摘されています。

住宅ローン金利タイプ比較変動金利タイプと固定金利タイプの特徴を分かりやすく比較

変動金利タイプ（変動金利型・固定金利期間選択型※）

固定金利タイプ（全期間固定金利型）

図2：金利の種類

図2のように、住宅ローンは大別すると2種類存在します。一般的に変動金利の方が低く設定されています。一方で、変動金利には「金利が変わる（上昇する）リスク」があります。

2016年に日銀は景気の活性化を目指して、従前のゼロ金利政策を更に推し進めマイナス金利政策（※1）を導入しました。ただしここ数年米国等好調な海外景気により円安進行→物価高が起こり、加えて国内GDPも回復していることから、長期間における低金利政策継続の弊害が取り沙汰されるようになり、2024年3月にはマイナス金利政策を解除しました。

この政策変更が、短期金利の上昇とともに「住宅ローンの金利も上がる？」と憶測される原因です。約8割の国民が住宅ローンで変動金利を選択している中、今後更に「ゼロ金利政策解除→短期金利上昇→住宅ローンの変動金利上昇→毎月の返済額増加」といった展開が懸念され、それがメディアに取り上げられています。

多くの専門家が「変動金利は上昇する可能性がある」とコメントしていますが、上昇幅や時期については意見が分かれています。今後の金利変動リスクを踏まえ、住宅ローン利用者はいかに対処すればよいでしょうか。

自分に合った住宅ローンを見極める

今後の住宅ローンの金利見通しですが、正確に予測することは困難です。金利予測には景気や経済全般の予測に加え、その際に日本銀行がどのような金利政策を行うかも予想しなければなりません。加えて民間金融機関の場合は各銀行の経営方針の影響も強く受けます。金融機関ですら施策に活かすのは精々1～3年の予測です。

このようななかで重要なのは自分に合った住宅ローンを見極めることです。「当初の返済額負担をを少なくしたい」のか「計画的・安定的にに返済したい」のか、どちらを優先させるかを決める必要があります。

図3に変動金利と固定金利の特徴を掲載しました。
「当初の返済額を抑えたうえで、余裕資金を増やし金利上昇時には繰上返済や固定への変更等を能動的に行う方がよいのか」、「返済額を一定にすることで将来の金利変動に一喜一憂することなく、安定的な返済を行うのがよいか」。不動産業者や金融機関の意見はあくまで参考として、最後は住宅ローン利用者が各自の考え方や生活設計に基づき選択した方が良いと思います。

図3：変動金利と固定金利の特徴

	変動金利	固定金利
当初金利	低い	高い
金利変更のタイミング	半年に1回見直し（ただし5年間は返済額は一定）	全期間固定（一部期間だけの固定もある）
メリット	当初返済額が抑えられる	金利固定のため返済額が一定
デメリット	金利上昇に伴い返済額が上がる	当初返済額が相対的に高い
タイプ別おすすめ	・返済額を抑えたい人・金利情報を確認し繰上返済等を能動的に検討できる人	・返済額を安定させたい人・金利情報に一喜一憂したくない人

住宅ローンの最適化を追求する

住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。
最低でも年に1回は市場の金利をチェックし、返済中の住宅ローンと比較してください。
比較はシミュレーション（※2）に返済中の住宅ローンと市場の住宅ローンの金利などを入力することで行うことができます。
現状と比較し借換えメリットがある場合は、随時（当社に）ご相談ください。毎月の返済額低減に加え、費用負担することなく最新の保険を付加できる可能性もあります。
借換えについては、書類の記入・取り寄せなど一定の労力はかかりますが、手数料等必要経費を差し引いてもメリットがあれば前向きに検討すべきです。
また仮に借換えメリットが出なかった場合でも、現在返済中の住宅ローンが市場のものよりお得であることが確認できたことになります。
ぜひ試してみてください。

※1 金融機関が日本銀行に資金を預けたままにすると、各行に金利を支払わせることにより、資金を貸出や投資に回すよう促す政策 ※2 住宅金融支援機構　借換えシミュレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/karikae/openPage.do